Budowa użytkowa a mieszkaniowa
Zasadnicza różnica między budownictwem mieszkaniowym a budownictwem użytkowym (zwanym również komercyjnym) polega na określeniu charakteru zaspokajanych potrzeb użytkowników nieruchomości. Za budynki mieszkalne uznawane są obiekty budowlane, których całkowita lub co najmniej połowa powierzchni użytkowej wykorzystywana jest w celach mieszkalnych – do tej grupy zaliczane są lokale mieszkalne i przynależące do nich lokale pomocnicze. Budowane są one przeważnie w celach sprzedaży. Budynki użytkowe natomiast, mające charakter niemieszkalny, w całości przeznaczone są do prowadzenia w nich działalności gospodarczej i budowane są najczęściej w celach sprzedaży lub wynajmu znajdujących się w nich lokali – są to biurowce, centra handlowe, hale magazynowe, magazyny handlowe oraz niektóre budynki użyteczności publicznej, takie jak na przykład budynki lotniska.
Oprócz tego, biorąc pod uwagę charakter prowadzonej inwestycji (specyfikę firmy deweloperskiej), można wskazać dwa zasadnicze aspekty różnicujące budownictwo mieszkalne od budownictwa komercyjnego: sposób finansowania projektu oraz formy uzyskiwania zakładanego dochodu z ukończonej inwestycji. W przypadku budowy wyłącznie lokali mieszkalnych powszechnie stosowanymi sposobami finansowania są przedpłaty dokonywane przez przyszłych właścicieli mieszkań oraz kredyt bankowy; w przypadku budownictwa użytkowego głównym źródłem kapitału jest finansowanie zewnętrzne, najczęściej w postaci kredytu inwestycyjnego. W odniesieniu do form prowadzonej działalności i uzyskiwanego w ten sposób dochodu, budownictwo mieszkaniowe zakłada jedynie budowę i sprzedaż mieszkań, podczas gdy firmy działające w obszarze budownictwa użytkowego mogą wybierać spośród następujących wariantów:
-
budowa – wynajem (zarządzanie) – sprzedaż;
-
budowa – wynajem (zarządzanie posiadaną nieruchomością);
-
budowa – sprzedaż.
Opłacalność realizowanych inwestycji budowlanych zależy w głównej mierze od ich charakteru, określonej grupy docelowej i lokalizacji. Biorąc pod uwagę obecną sytuację na rynku kredytowym (względnie stały poziom stóp procentowych) oraz dostępność rządowych programów pomocowych, takich jak. „Mieszkanie dla Młodych”, a wcześniej „Rodzina na Swoim”, budowa mieszkań, przeznaczonych do sprzedaży indywidualnym odbiorcom może okazać się rentowna – na wysokość uzyskanego przez dewelopera dochodu będą miały wpływ między innymi wydatki związane z kupnem gruntu i realizacją inwestycji.
Decydując się na budowę obiektu z lokalami użytkowymi, przeznaczonymi na wynajem (na przykład centrum handlowego), możemy liczyć na względnie szybki zwrot poniesionych nakładów inwestycyjnych oraz na samofinansowanie się budynku. W tym przypadku, na powodzenie naszej inwestycji niewątpliwy wpływ będzie miała lokalizacja budynku oraz zaproponowane przez nas warunki wynajmu (dzierżawy).